写今天文章的起因，是前几天我意外刷到了一个帖子长春博时配资，一下子被牢牢抓到了眼球。
图源
“40万现金”、“房子砍到2014年的价格”...这些字眼的确很吸睛。
我当时最大的好奇就是，内环边便宜如斯的房子，是否真实？它又究竟在哪里？
仔细翻看帖子的标签、回复，我也进入那位博主建立的聊天群。
通过群内的沟通，基本了解了些情况：
房子位于杨浦内中环，控江四村，25.68㎡，大概率是存在的（由于刚完成交易，头部中介app尚未对外展示该套房源成交信息）。
博主要求也很明确，达到4%以上租售比的老破小才会考虑。
而类似的低价房源，似乎并非个例。
群里有网友分享了几天前，同样也是控江四村，有一套25㎡的房子以85万成交了。
这让我的记忆一下子回到了24年初。
当时也是一位小红书博主，分享了116万买入普陀中环一套30多平老破小的经历，引发众多热议。
很多人表示不可思议，甚至不相信有那套房子的存在。
时移世易，如今当再谈起老破小时，100多万仿佛已经无法刺激我们的神经了。
购房者对于这些超低价房源的兴奋阈值，还在上升。
01
80多万身后的控江N村和“两万户”
顺着这件事，我打开了头部中介app上关于控江四村的成交页面。
目前该小区对外公布的二手挂牌均价大约在52581元/㎡，成交均价在42539元/㎡，最近的带看人数环比上月增幅过100%。
我翻找了几套和那位博主所购买房子情况相似的一室户房源，显示的成交单价从3.3万/㎡-4.2万/㎡之间都有，博主成交的那套房子，单价大约在3.44万也刚好落在区间内。
图源头部中介app
那么问题来了，这样的价格在杨浦甚至内中环间究竟是一个怎样的水平？
我们用大数据做了一个客观的还原。
我把控江N村所在的黄兴板块内，2000年前建造的老旧小区的房价与内中环间、杨浦全区的老旧房价做了价格对比。
从目前来看，黄兴板块无论环线还是区域，都属于实打实的价格洼地，但这样的洼地特质并非生来所有。
通过上图看到，整个黄兴板块老旧房源的均价在48000元/㎡左右，从对应的时间线来看，基本回到了2016年。
对比所在的内中环内和整个杨浦来说，黄兴板块无疑是非常“洼”的状态。
而那位博主所购入的房子单价长春博时配资，显然低于板块单价不少。
但从价格发生分离的情况来看，黄兴板块并非生来如此“低洼”。
2014之前，彼时的黄兴板块还能和各方打个平手。
但从2017年开始，板块内的老房价格出现第一次明显掉队，直至2020-2022年被上涨的行情修复过一次。
仔细看2017年第一波的分离，彼时黄兴的老房子虽然出现滑落，但杨浦整个区域内的老房均价还是挺在了中环线的平均水平线。
所以第一次分离，可以说是属于黄兴板块自身的问题。
比如全市开始加快开发的新房建设，比如板块内老旧房源的比例实在过高（根据数据统计，板块内仅老公房+早期商品房的总存量高达79%，区域内房屋的老化程度严重）。
这在很大程度影响到了居住环境，被买家开始放弃。
点击小程序，可以查找到板块内不同房龄的存量住宅分布情况，以此初步判断板块的新老程度。
但到了最近这次，整个杨浦和黄兴的老房子同时出现了价格的集体分离。
更像是买卖双方不约而同的默契和共识。
而这一段房价的历程，像极了上海许多类似控江四村这样老小区的没落身影，从跟紧时代，再到慢慢衰老无力，直至默默掉队。
坦白说，控江N村所处的绝对位置并不差。
根据百度地图可以看到，控江N村连同延吉等老小区，同属于黄兴板块。
从绝对的地理位置上来说，控江N村更靠近内环高架，距离地铁站点的距离也更近。
整个控江N村被杨浦公园和黄兴公园两侧包裹，8号线、18号线从板块经过，新华医院、大润发、学校这些基本配置也都能满足。
如此的资源配置放在很多年前，在城市资源分布极度不均衡时，对不少想在上海安居置业的年轻人来说，具有不小的吸引力。
而时至今日，在“摊大饼”式的城市资源扩张之后，那些诞生在毛主席号召之下，兴建起来的沪东、沪西、沪南“两万户”工人新村，诸如控江，凤城，甘泉、曹杨、日晖这些庞大的老小区，已然掉队了。
大部分小区，成为了当今上海“超低价”房源出现的高发地带。
02
“超低价”房源的楼盘身影持续增加
所以，上海目前出现“超低价”房源的楼盘情况怎样了？
到底从哪里可以快速找到它们的所在？
这是我看到“88万买入内环边”事件后，内心最关心的问题。
我从一房一万数据中心获取了近14个月，某头部中介内，楼盘曾出现过房源挂牌价低于均价20%以上的楼盘数量。
据统计，出现“超低价”的楼盘数量，从去年6月1026个到今年7月底的1311个，增加了285个。
平均到每个月，大约新增20个楼盘。
我们再换算到环线的占比，看看各自的变化。
如下图，占比最高且增幅最快的还是大家最熟悉的“老地方”——外环线外。
不过其他环线，有略微不同的变化。
我对比了这些楼盘的数量和占比，内环内的“超低价”楼盘在数量上整体维持在之前的水平，占比从今年1月开始维持在相对较低的水平。
因此想淘超低价房源的角度来看，目前内环内的可操作空间并不大。
再看其余环线的变化。
内中环从去年12月的168个，增长至7月的208个，连续攀升8个月。
中外环间，3月时出现超低价楼盘的数量为176个，但到了4月变成了209个，直至7月的239个，连续增长了4个月。
外郊环连续7个月增长，郊环外外连续6个月。
虽然这些楼盘的绝对数量对全市来说，只能算极少的一部分，但流露的连续增长信号，是需要我们持续跟踪和警惕的。
具体到板块来看，到底怎样能快速锁定哪些板块容易出现“超低价”房源？
方法一：这里我不得不掏出我们一房一万基于850万上海全量住宅计算得来的房价等高线了！
我简单说一下方法，只要根据旁边的二手价格图例颜色，找到区域内均价相对较低的区域（也就是我们常说的“洼地”），就能快速筛选出板块+小区所在。
举例来说，从目前等高线的内中环线部分看，除了黄兴板块一部分外，金杨、罗山、北蔡、浦东世博一带，都存在比较明显的价格洼地。
这样在看房过程中，就能更明确锁定目标小区，提高淘到超低价房源的概率。
方法二：上面的方法需要大家自行慢慢归纳，我这里为大家整理了一份“先行版”：板块＋楼盘。
这份名单是根据目前最新的挂牌情况进行统计的。
简单说是小区当中，出现了房源最低挂牌价低于楼盘均价20%的情况，我们把它们抽离了出来，做了一部分统计。
下面只是一部分名单，需要完整版，可以私信小助手索要。
方法三：根据一些租售比较高的小区名单，也能试着反向筛选出性价比不错的小区，从中淘到符合自己预算的小区房源。
下面释放一部分中环以内，租售比表现较好的小区名单。
需要注意的是，这里统计的为小区平均租售比，个别超低价房源不在统计范围内。
截至目前，上海二手房市场还没有找到触底的支点。
在这样的前提下，大家寻找“超低价”房源的本质，成了获取更多安全感，尽可能多把风险转移出去的行为。
但即使上车了超低价房源，对于未来是否会继续跌破目前的价格？相信不少买家心中也未必有足够的把握。
好在，一些老小区由于占据着市中心非常不错的地段，比如控江N村的不远处，是如火如荼的东外滩开发，给了这些老旧房源和持有者们一丝若有若无的希望。
在危与机面前，有人在沉默，有人在放手一搏。
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